پیدا کردن خانۀ ایدهآل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاههای معاملات املاک، محاسبۀ هزینهها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازۀ کافی آدم را خسته میکند. اما با یافتن خانۀ ایدهآل، ماجرای جدیدی شروع میشود و آن مراجعه به دفتر اسناد و سند زدن خانه است.
به نام زدن، انتقال سند یا سند زدن خانه جزئیاتی دارد که اگر به آنها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کردهایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.
در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله میشوند.
اگر خانۀ مورد نظر خودتان را پیدا کردهاید به شما تبریک میگوییم و کمکتان میکنیم تا به راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید. |
معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.
مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم میکنند.
در این توافق، نوشتهای کتبی به نام قولنامه مینویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار میگویند ما حرفی که بین خودمان زدهایم را قبول داریم و آن را مکتوب میکنیم.
اسم حقوقی قولنامه به مبایعهنامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود و به دادگاه مراجعه کنند، قولنامه محکمهپسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قولنامه را به مبایعهنامه تبدیل کردند.
اگر دو نفر شاهد مرد زیر قولنامه را امضا کنند به مبایعهنامه تبدیل میشود. |
حدود 100 سال پیش، نام مبایعهنامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک میگرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعهنامه تنظیم میکرد.
بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمیکردند و خودشان قولنامه را مینوشتند، اما شرایط را رعایت نمیکردند. در نتیجه «مبایعهنامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن» ایجاد شد.
درحال حاضر قولنامه و مبایعهنامه را یکی فرض میکنند. اما شما لازم است که تفاوتهایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از مراجعه به دفتر اسناد برای سند زدن خانه میتوانید یک مبایعهنامه بنویسید.
در همین رابطه بخوانید: |
در مبایعهنامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:
مفاد مبایعهنامه را دقیق بدانید تا از معامله کردن پشیمان نشوید. |
اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعهنامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفافسازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعهنامه اضافه میکنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعهنامه سست است ولی با اضافه کردن موارد زیر مبایعهنامه شفاف میشود:
برای پشیمانی زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعهنامه میتوانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین میکنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
عموما در مبایعهنامه، خیارات را از خودشان ساقط میکنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» مینویسند، بهعبارتی میگویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله میکنیم و بههیچوجه معامله را فسخ نمیکنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینهای گول خورده است، نمیتواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه چه خیاراتی را میپذیرید.
با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان میگیرید.
با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان میگیرید. |
مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریدهام. بهتر است تا میتوانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل میگیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همهچیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعهنامه را امضا میکنند.
در این مبایعهنامه باید نحوۀ پرداخت هزینههای انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینهها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهیهای ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما بهعنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل میگیرید، تمام هزینهها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به طور مفصل به بررسی هزینههای انتقال سند خواهیم پرداخت.
تاکنون خریدار با فروشنده به توافق رسیدهاند و مبایعهنامه نوشتهاند. اما این مبایعهنامه منحصربهفرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق بعد از تنظیم مبایعهنامه، فروشنده و خریدار، به بنگاههای معاملۀ املاک مجاز میروند تا مبایعهنامۀ خود را در سیستم نرمافزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه میکنید حتما رسمی و معتبر باشد.
در همین رابطه بخوانید: |
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر میشود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد همزمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و میگوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعهنامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام میدهند.
کد رهگیری، راه کلاهبرداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است. |
در این مرحله از انتقال سند خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانه اسناد رسمی» مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده میدهد تا آن را آماده کند.
وقتی خانهای را میخرید، یک سند به شما داده میشود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینههایی که طرفین انجام دادهاند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیشنیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت میگیرد. دفتر اسناد یک نسخه از بنچاق را نگه میدارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانهای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و میخواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن میتوانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه میرود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب میگویند.
همچنین دفتر اسناد بهصورت اینترنتی بررسی میکند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساختوساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازۀ معامله داده نمیشود.
دفتر اسناد بهصورت اینترنتی بررسی میکند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساختوساز شهرداری قرار نگرفته باشد. |
فروشنده با نامهای که از دفتر اسناد میگیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی میکند:
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینهای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزشوپرورش به شهرداری بپردازد.
طبق تاریخی که در مبایعهنامه آمده است، فروشنده و خریدار برای انتقال سند و سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا میکنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند. اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور او در دفتر اسناد را میگیرد. اگر خریدار بههیچوجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و میتواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کردهایم، با خود بههمراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلامهایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را مینوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را میتوانند بفروشند. اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.
منبع: سایت کیلیک