کارشناسی رسمی دادگستری
رشته راه و ساختمانکارشناسی رسمی دادگستری
رشته راه و ساختماننحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک
در ابتدا لازم می‌دانم تعاریفی که از نوع زمین و پارامترهایی که تعیین‌کننده در قیمت و یا ارزش عرصه و اعیان املاک دارد را بررسی نمایم که در سه عنوان نوع زمین و کاربری و تشخیص و تأثیر هرکدام در قیمت آمده است و بعد شناخت عرصه و اعیان در املاکی که مستحداثی در آن‌ها وجود ندارد. هیچ زمینی را بدون عرصه نمی‌توان تصور کرد و اعیان هیچ زمینی صفر نیست. به‌عبارتی‌دیگر تغییرات در نوع زمین است که ارزش عرصه را تغییر و تعیین می‌کند.
مقدمه:
تا به امروز تعریفی که از عرصه و اعیان املاک شده است نوعی تدوین و
معرفی‌شده که گویا منظور از اعیان ساختمان بوده و مابقی، عرصه ملک را تشکیل
می‌دهد که این برداشت غلطی بوده و به‌احتمال‌زیاد باعث ضررهای فراوانی به
مردم و صاحبان املاک شده است. در این فرصت اندک کوشش شده است که تعریفی جدا
از تعاریف و مشخصات عرصه و اعیان املاک معرفی شود.
انواع زمین از دید قانون زمین شهری
بر اساس قانون زمین شهری مصوب 1366/6/22 مجلس شورای اسلامی ایران اراضی به سه بخش عمده (موات، بایر و دایر) تقسیم‌شده است که طبق مواد 3،4،5 همان قانون تعریف اراضی موات عبارت است از «اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358.4.5 به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد.» و اراضی بایر عبارت است از «اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.» و بالاخره اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد. «همان‌طور که در قانون ذکرشده است به‌غیراز زمین‌هایی که تحت عنوان اراضی ملی در دست دولت است که اغلب آن جزء اراضی موات می‌باشد، بقیه املاک که در دست مردم هستند، از دو قسم بایر یا دایر تشکیل می‌شوند که نحوه تعیین ارزش عرصه و اعیان در هر نوع به تفکیک خواهد آمد:
کاربری
کاربری املاک بیشتر در اراضی بایر و دایر مطرح است و در بعضی مواقع در اراضی موات نیز مطرح می‌شود. لذا اهم کاربری‌های شهری و غیرشهری عبارت‌اند از:
- مسکونی
- تجاری
- خدماتی شامل:
الف) خدمات شهری (آتش‌نشانی، دفاتر پست، کلانتری‌ها و پارکینگ‌ها، ...)
ب) خدمات اداری (وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها، ...)
ج) حمل‌ونقل (پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، ایستگاه‌های راه‌آهن، ...)
د) انبارداری (باراندازها، سردخانه‌ها، ...)
هـ) آموزشی (کتابخانه‌ها، مدارس، دانشگاه‌ها، ...)
و) بهداشتی و درمانی (درمانگاه‌ها، کلینیک، ...)
ز) ورزشی و سایر کاربری‌های عمومی - کشاورزی (زراعی و باغی)
- صنعتی (کارخانجات، کارگاه‌های تولیدی، ...)
نوع کاربری املاک معمولاً در اسناد مالکیت آن ذکر می‌شود و ارگان‌های مختلفی در تعیین نوع کاربری اراضی دخالت دارند عبارت‌اند از: وزارت جهاد کشاورزی، سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور، کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی، شهرداری‌ها و ... شناخت کاربری در تعیین ارزش اعیان املاک اهمیت زیادی دارد.
تشخیص و تأثیر هرکدام در عرصه یا اعیان
معمولاً نوع زمین به شکل موات، دایر یا بایر در اسناد مشخص نمی‌گردد. ولی شناخت آن در تعیین قیمت عرصه زمین حائز اهمیت است و کارشناس نخست بایستی نوع ملک را از بابت موات، دایر و یا بایر بودن آن مشخص نماید. بدیهی است که اراضی موات بیشتر در اراضی ملی مطرح است. نوع کاربری زمین را با توجه به اسناد و در صورت عدم ذکر، نظر به مجوزهای صادرشده و در غیر این صورت با توجه به وضع موجود و سوابق تعیین خواهد شد که تشخیص نوع کاربری در تعیین قیمت اعیان زمین (ملک) تأثیر دارد.
عرصه و اعیان
تعریفی که سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در سایت خود قرار داده است ((منظور از عرصه، زمین و منظور از اعیان ساختمان است که دارای کاربری مسکونی، تجاری و... است) (www.ssaa.ir)) تعریفی ناقص است. ساختمان تنها قسمتی از ارزش اعیان یک ملک را تشکیل می‌دهد. درصورتی‌که زمین دارای مستحداثی باشد معمولاً تعیین ارزش آن آسان خواهد بود. ولی برخلاف تعریف فوق تشخیص و تفکیک عرصه و اعیان از همدیگر در زمین‌هایی که در آن مستحداثی وجود ندارد با مشکل مواجه است. همان‌طور که می‌دانیم هر زمینی اعم از موات، بایر و دایر دارای عرصه و اعیان است. به‌طوری‌که هیچ زمینی را بدون عرصه نمی‌توان تصور کرد و اعیان هیچ زمینی صفر نیست. در هر نوع زمین ارزش عرصه، آن قسمتی از کل ارزش زمین می‌باشد که با هر نوع تغییری در نوع کاربری زمین تغییری در قیمت آن به وجود نیاید. به عبارتی آن قسمت از قیمت که مربوط به موقعیت مکانی (Z، Y، X) زمین است و با هر تغییری جابجا نمی‌شود آن قسمت عرصه می‌باشد. و برعکس کلیه اعمالی که امکان تغییر دارد و در ارزش زمین ایجاد اختلاف می‌کند جزء اعیان زمین می‌باشد. و بدین‌جهت ارزش تمامی کاربری‌ها و نوع استفاده از زمین اعم از باغی، زراعی، مسکونی، خدماتی، صنعتی و... داخل در اعیان املاک است.
همان‌طور که ذکر شد در زمین‌های موات معمولاً ارزش عرصه بیشتر از اعیان زمین‌ها است و در زمین‌های بایر و دایر ارزش عرصه و اعیان متغیر می‌باشد به‌طوری‌که کارشناس با توجه به نوع کاربری‌ها و مستحدثات موجود ارزش هر یک را تعیین خواهد نمود.
اگر زمینی هیچ‌گونه مستحدثاتی نداشته باشد نوع کاربری تعیین‌کننده ارزش اعیان و موقعیت جغرافیایی زمین تعیین‌کننده ارزش عرصه خواهد بود.
به‌عنوان‌مثال اگر سه قطعه بدون هیچ مستحدثات و همگی با ابعاد یکسان در یک خیابان هرکدام به مساحت مترمربع داشته باشیم که اولی کاربری زراعی و دومی کاربری صنعتی و سومی کاربری خدماتی داشته باشد. مشاهده می‌شود ارزش عرصه تقریباً با توجه به موقعیت جغرافیایی یکسان قطعات در هر سه قطعه می‌تواند یک عدد ثابتی باشد. ولی نظر به اینکه هر قطعه کاربری متفاوتی دارد لذا علیرغم عدم وجود مستحدثات ارزش اعیان املاک فوق متفاوت خواهد بود.
قیمت عرصه ملک مربوط به آن قسمت از املاک استوار است که با اعمال و رفتارهای انسان قابل‌تغییر نیست (موقعیت جغرافیایی). ولی ارزش اعیان املاک مربوط به آن قسمت از املاک است که با رفتار و اعمال حقوقی و یا فعل و ترک فعل قابلیت تغییر داشته و تعیین می‌شود. به عبارتی تغییرات در اعیان زمین است که تغییرات در ارزش عرصه را تعیین می‌کند و اینکه اعیان چند درصد از مجموع ارزش کل عرصه و اعیان را در صورت عدم وجود احداثات تشکیل می‌دهد. در مناطق و کاربری‌های مختلف در سراسر کشور متفاوت است و این هنر کارشناس رسمی دادگستری است که با توجه به داده‌های محلی آن‌ها را تشخیص و تعیین و به مراجع موردنیاز گزارش نماید. البته عرف محلی در رابطه باقیمت عرصه و اعیان زمین (بدون مستحدثات) یکی از داده‌های مهم منطقه‌ای است که کارشناس می‌بایست به آن‌ها توجه نماید و درنهایت اینکه کارشناس داده‌های محلی را با علم خود تلفیق نموده تا اینکه ارزش واقعی عرصه و اعیان ملک بدون مستحدثاتی را تعیین می‌نماید و این رقم با توجه به اقلیم‌ها و مناطق مختلف کشور متفاوت خواهد بود. جهت اجماع و ایجاد وحدت عمل در بین همکاران کارشناس با توجه به نوع، مقدار، ابعاد و سایر مشخصات فیزیکی زمین، می‌توان پیشنهاد داد:
- ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های موات 50 الی 90 درصد ارزش روز ملک.
- ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های بایر 20 الی 60 درصد ارزش روز ملک
- ارزش عرصه املاک بدون منظور نمودن احداث‌های انجام‌شده در زمین‌های دایر 5 الی 30 درصد ارزش روز زمین با توجه به موقعیت جغرافیایی ملک منظور گردد.