ارزیابی املاک اوقافی توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک اوقافی توسط کارشناس رسمی دادگستری

وقف در لغت به معنای حبس کردن و به‌اصطلاح به مالی میگویند که حبس و یا بازداشت‌شده است. مال وقفی در اصطلاح شرعی و حقوقی به مالی میگویند که قابل انتقال و معامله نیست و منافع آن به نفع عده‌ای خاص و یا عموم آزاد است. تعداد بسیار زیادی از املاک وقفی در کشور ما وجود دارند و در کل خریدوفروش املاک موقوفی قانونی و جایز نیست و معمولاً این املاک در قالب اجاره و برای مدت زمانی قابلیت واگذاری به غیر را دارند و هیچ‌گاه عرصه به شخص دیگری واگذار نخواهد شد.

منظور از املاک اوقافی، املاک دارای معارض و مدعی و یا اینکه ملک در تصرف و استملاک اداره اوقاف است، نیست بلکه به ملکی میگویند که عرصه آن متعلق به فردی بوده ( به افرادی که وقف می‌کنند به‌اصطلاح واقف میگویند) که قبلاً آن را وقف کرده و اداره اوقاف این عرصه یا زمین را به‌صورت 99 ساله به افراد دیگری فروخته و مبلغ زمین را به‌صورت قسط‌های ناچیز و سالیانه از این افراد اخذ می‌کند.

دلیل ارزان‌تر بودن املاک موقوفی نسبت به املاک شخصی چیست؟

بعضی از افراد مذهبی معتقدند که نماز خواندن و عبادت در املاک اوقافی ازنظر شرعی ایراد دارد زیرا ممکن است غصبی باشد و صاحب اولیه زمین راضی نباشد و به همین دلیل ارزان‌تر است و اگر هم این‌گونه باشد مسئولیت شرعی آن با اداره اوقاف می‌باشد نه با فرد خریدار یا عبادت‌کننده!! ساخت‌وساز در این املاک بلامانع می‌باشد ولی فرق اسناد ملکی معمولی و اسناد اوقافی این است که سند اوقافی به شما اختیار تام در زمینه ملک مورد ارزیابی را نمی‌دهد و فعالیت‌هایی ازجمله ساخت‌وساز و... باید بااطلاع اداره اوقاف و پرداخت عوارض به این اداره باشد.

کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً املاک موقوفی را در جهت تعیین اجاره‌بها و ترهین وثایق مورد ارزیابی قرار می‌دهند که البته اکثر بانک‌ها و سازمان‌ها اسناد و مدارک املاک وقفی را از اشخاص حقیقی برای در رهن پذیرفتن و ارائه خدمات و امکانات خود به آن‌ها نمی‌پذیرند. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی و تأکید مقام معظم رهبری سازمان اوقاف و امور خیریه به‌صورت اداره‌ای بسیار مهم و حیاتی در کشور محسوب می‌شود و درآمد حاصل از قراردادهای اجاره با مستاجرین موقوفات صرف امور خیریه و خواسته‌های وقف کنندگان اموال و املاک می‌شود. اجاره مرسوم‌ترین و مهم‌ترین عمل در استفاده و درآمدزایی از املاک اوقافی می‌باشد و برای اجاره دادن املاک وقفی علاوه بر شرایط عامی که در هر قرارداد موجر و مستاجر وجود دارد، شرایط خاصی را نیز شامل می‌شود که عباتند از:

• انجام مزایده
• مستأجر باید دارای ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب باشد
• مستأجر به‌هیچ‌وجه حق واگذاری و انتقال ملک در موعد تعیین‌شده خود ندارد
• مدت اجاره ملک موقوفی نمی‌تواند بیشتر از ده سال باشد

ارزیابی و تعیین اجاره بها املاک اوقافی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری به نرخ عادله روز و سایر شرایط موجود در آگهی قید می‌گردد. مبلغ اجاره بها املاک اوقافی طبق اجاره‌بهای سال‌های قبلی تعیین می‌گردد و در جاهایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده است اجاره‌بهای عادله عبارت است از ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی و هشت درصد ارزش معاملاتی عرصه یا زمین.